Продажа жилья

Что такое альтернативная продажа квартиры

Если вы решили купить новую квартиру, но оказалось, что на выбранный вариант не хватает средств, не спешите отказываться. Решить вопрос можно при помощи альтернативной продажи. Это такой тип сделки, в процессе которого вы можете продать старую недвижимость и одновременно на вырученные средства приобрести новую.

В статье рассказываем, как грамотно провести альтернативную сделку и избежать возможных рисков.

Особенности альтернативной сделки

На рынке недвижимости встречаются два типа сделок: прямая продажа и альтернативная. В прямой сделке всего две стороны: продавец и покупатель. Продавец получает деньги, покупатель – квартиру. В альтернативной сделке участвуют три стороны и более. Обычно это человек, который задумал продать старую квартиру и купить новую, его покупатель и продавец нового объекта. Чем больше участников, тем сложнее сделка.

Как правило, срок сделки при альтернативной продаже 1-3 месяца, так как необходимо собрать участников цепочки, проверить все документы и согласовать действия со всеми сторонами.
Обратите внимание
При проведении альтернативной сделки VESTADOM проверяет данные участников и чистоту объекта по 14 параметрам.
В зависимости от количества объектов-участников и их цены альтернативные сделки бывают трех видов:

  • Сделка с равноценным обменом. Когда собственники обмениваются равнозначными по стоимости квартирами без передачи денег.
  • Сделка с неравноценным обменом или с доплатой. Собственник продает старый объект и приобретает жилье дороже по стоимости.
  • Разъезд/съезд. Разъезд — собственник меняет большую квартиру на несколько поменьше. Съезд — процесс наоборот: собственник меняет нескольких маленьких объектов на один большой. Обычно такой вариант характерен для молодых семей, когда вместо отдельных квартир мужа и жены приобретают одну общую.

Несмотря на то, что альтернативная продажа, скорее, вынужденная мера, в ней есть свои плюсы. Например, сторона-покупатель может иногда приобрести жилье по цене ниже рыночной, так как собственник больше всех заинтересован в том, чтобы сделка состоялась. Сам продавец-покупатель (он же собственник) тратит деньги на услуги риэлтора только один раз. В результате единого процесса он и продает объект, и совершает покупку нового.
Сегодня, по оценкам аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», из-за постоянного роста цен на недвижимость люди чаще выбирают альтернативы — количество таких сделок увеличилось с 35% до 50%. Все дело в том, что за время процесса купли-продажи желаемая квартира может вырасти в цене, а участники сделки хотят быть уверенными, что по итогу не останутся без крыши над головой.

Риски при проведении альтернативной сделки

Если вы решаетесь на альтернативную сделку, то помните, что это многосоставная операция и ее сложно провести самостоятельно. Лучше обратиться за помощью к специалистам: риелтору, нотариусу и юристу, которые обычно работают в одной команде. Они помогут грамотно провести куплю-продажу с каждой стороной и избежать возможных рисков.

6 причин, из-за которых альтернативная сделка может не состояться

1
Продавец-покупатель может не найти нужный объект или не согласовать подходящие условия с продавцом. В таком случае сделка сорвется, и весь процесс придется начинать заново. Участники потеряют время и деньги.
2
При альтернативной сделке покупатель зависит от всех собственников, участвующих в цепочке. Например, продавец-покупатель повышает стоимость продаваемой квартиры, тогда все остальные объекты в цепочке тоже растут в цене.
3
Для Росреестра каждая сделка в цепочке является самостоятельной, поэтому по каждой решение принимается отдельно и может не совпасть. Например, между продавцом и продавцом-покупателем сделку зарегистрируют, а другую часть цепочки приостановят из-за проблем с документами. В таком случае стороны должны будут подать заявление на приостановку перехода права собственности по другой сделке или обратиться в суд.
4
Альтернативная сделка длится дольше, чем прямая. Если свободная продажа занимает от трех недель до месяца, то альтернативная — от 3 до 6 месяцев. К сожалению, не все люди готовы столько ждать.
5
Один из объектов, участвующих в цепочке, может оказаться квартирой с обременениями. Например, сам продавец недееспособный или не является собственником. Поэтому важно еще до начала сделки провести юридическую проверку недвижимости и продавца.
6
Перед проведением альтернативной сделки необходимо уточнить, не является ли одним из собственников квартиры несовершеннолетний. Если такой факт выяснится, необходимо получить разрешение на продажу объекта от органов опеки.

Как проходит альтернативная сделка

При альтернативной сделке главная сложность — согласовать условия и действия сторон. Иногда бывает тяжело прийти к общему мнению по поводу дня и времени, выбора нотариуса и банка (если речь идет об ипотеке). Часто возникают трудности с тем, как подавать документы на регистрацию собственности. Обычно риелторы рекомендуют делать это единовременно через центр оформления.

В остальном же альтернативная сделка практически ничем не отличается от прямой продажи. Предлагаем рассмотреть порядок действий, если вы уже выбрали квартиру и собираетесь продать свою.

Шаг 1. Найдите покупателя

Подготовьте и разместите объявление о продаже квартиры. Не советуем продавать квартиру самостоятельно — это сильно затянет процесс. Лучше сразу подобрать риелтора. Мы уже рассказывали, зачем нужен риелтор при продаже квартиры. Но в случае с альтернативной сделкой важность специалиста неоспорима — он поможет быстро продать вашу квартиру и не упустить объект, который вы выбрали.

Подготовьте вместе с риелтором качественные фотографии, видео и тексты. Обязательно укажите в объявлении, что планируется именно альтернативная сделка — это не должно быть сюрпризом для покупателя и продавца.

Шаг 2. Проверьте продавца и объект

Как проверить продавца квартиры вы можете узнать из нашей статьи. Если коротко, существует два способа: автоматический и вручную. Вручную вам нужно собрать внушительный пакет документов, что может затянуться на недели. Поэтому лучше выбирать риэлтора, который может самостоятельно проверить продавца и объект.
Чтобы сделка была равноправной и прозрачной, не забудьте предоставить все необходимые документы покупателю вашей квартиры.

Шаг 3. Выберите удобную форму расчета

При альтернативной сделке вы можете произвести расчет наличными деньгами через банковскую ячейку или в безналичной форме, перечислив средства на расчетный счет.

Необходимо тщательно продумать правильную схему взаиморасчетов. Можно, например, предложить такой вариант: покупатель положит деньги за квартиру в одну ячейку, во вторую вы положите деньги, которые должны доплатить продавцу. Когда сделка будет завершена, банк откроет доступ к обеим ячейкам.

Шаг 4. Подпишите предварительное соглашение

Перед тем, как составить договор купли-продажи, обязательно подпишите со всеми сторонами предварительное соглашение. Это гарантия будущей сделки. Обычно в документе указывают:

  • данные всех участников,
  • сведения об объектах,
  • сроки заключения основного договора купли-продажи,
  • условия передачи собственности и условия оплаты.

Лучше заключать соглашение с каждой стороной отдельно. Регистрировать его не обязательно, главное укажите дату заключения, паспортные данные и поставьте подписи с расшифровкой.

Кроме того, помните про задаток. Чем больше задаток, тем спокойнее всем участникам сделки, потому как ни одна из сторон не будет менять в процессе условия, иначе получит штраф в размере суммы задатка.

Шаг 5. Составьте договор купли-продажи

На этом этапе лучше обратиться к юристу или нотариусу. Удобнее, если риелтор, который ведет сделку, сотрудничает с проверенными специалистами. Вместе они помогут правильно составить договор, проконтролируют сбор необходимых документов. В альтернативной сделке важно, чтобы после составления все документы были подписаны одновременно.

Шаг 6. Зарегистрируйте сделку сделку в Росреестре

Главное, чтобы все участники цепочки одновременно обратились в Росреестр. С собой нужно иметь паспорт, договор купли-продажи, заявление на регистрацию права собственности, кадастровый паспорт, квитанцию об оплате госпошлины — 2000 рублей. Пошлину платят покупатели.

Срок регистрации сделки — 10 дней, если договор заверен у нотариуса — три дня. В назначенную дату вы получаете обратно пакет документов и новую выписку из ЕГРН. Процесс завершен.

Вместо вывода

Альтернативная сделка при всех ее сложностях и рисках — это удобное решение для тех, кто мечтает о новой квартире, но на покупку не имеет достаточно средств. А еще для тех, кто привык решать все и сразу, не тратя лишних денег и времени. Альтернативная сделка объединяет несколько процессов и удовлетворяет потребности разных сторон, что весьма практично.

Успешность проведения такого типа продажи напрямую зависит от тщательного планирования, внимательности при проверке документов и согласованности действий всех участников цепочки. Такие условия вам может обеспечить только грамотный и профессиональный риелтор.

Узнайте больше о работе VESTADom
Подпишитесь на рассылку и получите презентацию о нашей компании, а еще получайте свежие материалы нашего блога каждый месяц

Еще по теме